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《焦点财经》——远洋集团“增厚”华东:一生二,二生三

发布日期:2020-11-13

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

贾鹏翔的气质,让我很喜欢。

国字脸型,戴一副眼镜,个头中等,体型不胖不瘦,身上没有商业精英的那种从善如流,更像是匠人身上那种稳重浑厚的踏实感,一话一语,也简练有声。

采访那天,他并不是西装革履,身着深色立领夹克,搭配白色衬衫,外表硬朗却又不失儒雅。与他交谈,会在不知不觉间少一份拘束,多一丝放松。

话题从远洋集团在华东区域的布局,逐步延展至“健康建筑”,细分开来,调控、三道红线、拿地、联合开发、销售规模等话题都有涉及,聊得很畅快、通彻。

贾鹏翔是远洋体系中少有的一肩扛起两个区域的“区首”。今年初,远洋集团发布五期战略,在持续深耕京津冀区域的同时,加速“南移西拓”,纵深开拓全国市场。随后其组织构架调整,下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部,贾鹏翔任华东、华中事业部总经理。

在地产圈摸爬滚打近20年,贾鹏翔对地产趋势的发展、房企核心能力建设有丰富的理论与实践认知,并著有相关书籍。特别是对华东区域的市场,更是见解独到。

所以,透过这次谈话,是一次了解华东地产市场的绝佳机会,也是深层次感受远洋集团“南移西拓”战略实施的良机。

华东扩储:三管齐下

为何如此描述?

一方面,长三角已成兵家必争之地,特别是上海,已成诸多房企青睐的“迁都”之地;另一方面,长三角区域也是远洋今年重点投资和资源倾斜的区域,是其“南移西拓”的重要一极。

这一点,无论是从贾鹏翔个人的精力分配,还是从远洋的区域土地投资占比上,都可明晰一二。截至10月份,华东区域今年新增货值300多亿,占远洋新增土储的40%以上。

所有开发商都认为长三角是一个重点投资的区域,这意味着竞争便会加剧。远洋集团也是如此,加大了在长三角的投入,投资标准也有适度放宽,主要是为了提升在公开市场的竞争力。贾鹏翔透露。由于长三角市场化、公开化、透明化程度较高,投入到产出的周期较短,在投资标准适度放宽后,其实拿地机会更多,而由于华东地区相对单价略高,产出得就会更多,份额更容易提升。

“集团做了非常大的倾斜,预计今年还会再获取150亿左右货值,在华东地区维系600-700亿的储备,保证一年半到两年的开发量,确保华东地区每年300-350亿的销售规模。”

除了在土拍市场上发力之外,寻求志同道合的合作伙伴,以及产业投资所创造的机会,也是远洋集团获取有竞争力土地的主要途径。三管齐下,成为了华东区域的扩储“良方”。

贾鹏翔告诉焦点财经,远洋在华东区域40%以上项目是合作开发,60%是独立开发。虽然合作项目居多,但远洋在选择合作伙伴时很谨慎:首先,双方企业之间的文化相互匹配;其次,对项目的预期收益保持一致;第三,对产品的打造,理念相同。

至于具体的合作模式,因为远洋是一家上市公司,所以在一方面希望可以在财务上并表;另一方面,远洋拥有自己的产品独特能力,希望拥有项目操盘权。

目前,华东区域是远洋集团重要的供货区域,也是仅次于京津冀区域的业绩贡献区域。今年上半年,远洋集团实现协议销售额418亿元,华东地区贡献率达24%。

而且这一占比,将会进一步扩大。“未来我们希望能达到30%的比重。”谈到这里,贾鹏翔脸上自信满满。

不仅仅是因为集团“南移西拓”战略下的资源倾斜,更是因为远洋集团稳健的财务支撑。“三道红线”监管之下,“去杠杆、降负债”成为了多数房企的主要任务。反观远洋集团,是TOP 50强房企中少有的“0踩线者”,为其在行业竞争中赢得更多优势和机遇。

深耕城市:一生二,二生三

远洋扩储,并不是从0到1,而是“一生二,二生三”的一个过程。这一点,体现在其发展战略上,谓之“聚焦深耕”,是远洋集团五期战略的核心要义。

从整体布局来看,上海、杭州、南京是远洋在华东的三个业务主力城市。在浙江区域,围绕杭州向温州、宁波等重点区域拓展;在江苏区域,各地级市基本上完成主要布局,下一步将加大在苏北、徐州、扬州等城市的布局。

从2007年进入华东,远洋已深耕长三角区域13载,很多城市已经完成战略性进入,目前的布局主要是聚焦深耕,做大每个城市的规模,如今年已新增近300亿货值中,很少有新进入的城市,基本上是原有城市的一生二,二生三。

除深耕城市的主因之外,远洋集团还有更深层次的考量。贾鹏翔解释道,在一个城市至少要有3-4个项目以上,城市管理规模才会体现。这样不仅有利于城市的规模化扩张,更能节约整体管理成本,提高项目的可复制能力。

“接下来,华东区域今年要新增的150亿左右货值,将主要聚焦在杭州、苏州、无锡、扬州、南京等城市。”

做厚城市,这只是第一步。作为一位敏锐、资深的地产从业者,贾鹏翔很清楚竞争力的打造,绝不是靠单方面来主导的,而是需要将优势聚合,形成爆发力。

加盟远洋集团十余年,他很清楚其优势所在:第一,“三道红线”之下,指标健康所蕴含的利好;第二,强大的运营能力,特别是在产品能力、成本能力、项目运作效率和资金使用率等方面的核心经营能力;第三,强大、稳健的资金能力。

只有将这些能力聚合、叠加,形成更强的合力,远洋才能在长三角谋求更大的机会。

特别是产品能力,远洋需要在华东区域持续围绕江苏的三级城市从苏州到南京到徐州,围绕浙江的三级城市从杭州到宁波到温州,由点到线、由线到面的展开,主要围绕地级市以上的城市再聚焦深耕,提供具有竞争力的建筑健康产品,才能不断发挥与提升其在华东区域的引擎作用。

坚持长期主义:落地“建筑·健康”

在采访中过程中,贾鹏翔着重介绍了远洋集团的产品能力,这也是远洋将此次采访地点设置在上海远洋东滩花园——2020远洋“筑健未来”全国大学生设计竞赛终评现场的内在原因。

一个小时的采访中,将近一半的时间,话题都聚焦在“建筑·健康”,从上层的标准体系,到造价、施工,再到最终的日常管理和客户体验,环环紧扣,远洋集团健康建筑的全流程体系也徐徐展开,直到采访结束,贾鹏翔依然意犹未尽。

早在五年前,远洋集团便布局健康建筑领域,引进世界先进标准WELL,并将其进行本地化适配研究落地,是业内率先开启体系化打造健康和谐人居环境的企业。

2019年,上海远洋万和四季成为华东区域首个荣获WELL金级认证的住宅项目;到了2020年6月,无锡太湖宸章荣获江苏省首个WELL金级认证住宅项目,成为远洋在华东区域的第二个WELL金级认证住宅项目,“预计今年还会拿到浙江的第一栋健康建筑”。

健康建筑,已经成为了远洋集团独有的核心竞争力,正在华东区域“开枝散叶”。

贾鹏翔见证了WELL标准从引进到落地,从“概念”变成“样本”的全过程,回忆起充满挑战的几年历程仍记忆犹新。

“健康建筑在国内,甚至是在国际上,都是新鲜名词。如何把标准落实到施工,再到最后完成认证,是一个学习的过程,也是投入的过程,同时也是需要算账的过程。从最原始的设计到施工到精装修到检测,每个环节都要做大量的准备。”

所以,远洋集团也正在经历爬坡期,由于是“新生事物”,市场和大众正处在认知阶段,所以健康建筑也在不断平衡经济效益。贾鹏翔强调道,远洋信奉长期主义,虽然短期会增加成本,但却是值得长期坚持的方向,也需要持续加大投入。

“健康建筑是未来的人居趋势,价格一定会回归价值。远洋也会逐步升级落地自身研发的健康建筑体系,使得建筑健康理念全面覆盖主力产品。” 贾鹏翔最后总结道。